不動産投資信託 J-REITO (ジェイリート)

「不動産投資信託 J-REITO（ジェイリート）」へご訪問ありがとうございます。
当サイトはまだまだ一般的にはなっていないJ-REITO（ジェイリート）についてのお話しです。
投資に興味のある方でしたらご存じの方も多いと思いますが、一般的にはまだ知られていないようです。

そんな方のためにJ-REITO（ジェイリート）の基本となる情報を紹介しています。
最近はＦＸなども脚光を浴び始めていますが、J-REITO（ジェイリート）はより安全な投資方法と言えるでしょう。

解りやすく言えば、投資信託なのです。
一般的に知られている投資信託は株式投資がメインになっていますが、J-REITO（ジェイリート）は投資先が不動産に特定された不動産投資信託なのです。
だから安全性が高いと言えるのです。
法人税が免除という特典もあって、銀行よりは遙かに利回りがいい金融商品です。
詳しくは各ページを参考になさって下さい。

J-REITOという言葉を聞いたことはありますか？
米国では１９６０年に誕生したもので、日本では「J-REITO（ジェイリート）」や、「REITO（リート）」という言い方をします。
どんどんと拡大しているものなので、これから耳にする機会も増えてくるかもしれませんね。

J-REITO（ジェイリート）をわかりやすく説明しますと、投資信託や公社債投信の運用対象が、不動産になったもののことをいいます。
不動産投資信託は、投資家から資金を集めて、オフィスビルなどの不動産で運用するものなのです。
不動産などの売却で得た利益や、マンションやビルなどの賃貸の収益などが、配当金という形で投資家に分配されるというものです。

J-REITO（ジェイリート）は、大きく分けると契約型と会社型の２種類に分かれます。
会社型というのは、投資法人を使って行う場合のことをいいます。
投資法人は投資口を発行して、投資家から資金を集めます。

契約型は信託銀行の信託勘定を利用したものです。
株式投信と同じく、投資信託委託業者が運用指図する委託者指図型と、信託銀行が独自の判断で運用する委託者非指図型があります。
現在のJ-REITO（ジェイリート）では契約型よりも会社型のほうが多く上場されているようです。

投資信託では株価の変動によって大きく作用されてマイナスになることもありますが、不動産投資信託ではそのような乱高下はあまりありません。
そのため安全性は高いと言えるのですが、大儲けすることもないようです。
つまり安定した投資方法ということが言えるでしょう。

J-REITOの投資口は基本的に公募されています。
公募され証券取引所に上場されるのです。
J-REITOは実物不動産取引だけではなく、高い流動性を備えた不動産投資信託なのです。

J-REITOは、日本版不動産投資信託という言い方もされていますが、ホテルなどの不動産を所有したり運営したりするための法人のことなのです。
ですから、J-REITOに投資するということは、ホテルなどの不動産に対して投資をするということになるのです。

投資口を購入するための方法は、上場企業の株式を購入する時と同じように、証券会社を通して証券取引所に買い注文をしなければなりません。
２００１年には、東京の証券取引所に不動産投資信託市場が開設されています。
不動産投資信託市場は大阪・名古屋などこの先まだまだ開設していこうという動きもあるようです。

まだ歴史が浅いためにJ-REITOと言う言葉も広くは知れ渡っていないようです。
ですが、徐々に拡大していっていることは投資額を見れば明らかなのです。

J-REITOが、日本全国の不動産に投資している金額は５兆円を超えているといわれていて、棟数は１,２００棟を超えているそうです。
これから先もどんどん拡大していくとみられていますので、ホテルなどの不動産への投資を考えている人は、まずJ-REITOをよくチェックしてから行ったほうがいいようです。

アパート経営やマンション経営なども投資方法の一つと言えますが、J-REITOに投資する方法もあると言うことなのです。

１９６０年にアメリカで始まったJ-REITOですが、日本でのJ-REITOは、２００１年に２つの銘柄でスタートしたことに始まります。
その後順調に拡大していき２００７年には４１銘柄にまで増え、総額で５兆円にまで達しています。

アメリカやオーストラリア、フランスに次ぐ規模にまで発展した日本のJ-REITOですが、ＧＯＰ比においては、香港やシンガポールよりもまだまだ低い水準にあります。

当初はオフィスビルがJ-REITOの投資物件の主体となっていましたが、店舗や商業施設、さらに住居などへの投資も増加していきました。
現在では主体となっていたオフィスビルも全体投資率の半分ほどに低下しています。
J-REITOの投資物件は今後さらに多様化が進むのではないかといわれていますので、さらなる拡大がみられると思います。

J-REITOにはいい点ばかりではなく、課題点もあります。
物件を取得するための価格の妥当性や、優良物件の母体企業による囲い込みなどの利益相反が起こる恐れがあり、すでに行政処分を受けたケースもある点です。
J-REITOは、母体企業からの物件取得が中心となっていますが、資産内容などについて第三者のチェックを充実させることが急がれています。

このことはJ-REITOはまだ歴史が浅いために習熟していない部分があると言うことなのですが、良い点があるために発展してきているということも言えるのではないでしょうか。
投資を考えられる場合は、その他の情報も調べてみる必要もありそうです。

J-REITO（不動産投資信託）の銘柄は、どんどん拡大していますが、その一部を紹介します。
東京グロースリート投資法人、オリックス不動産投資法人、アドバンス・レジデンス投資法人、福岡リート投資法人、日本ビルファンド投資法人、エルシーピー投資法人、プロスペクト・レジデンシャル投資法人、日本プライムリアルティ投資法人。

ビ・ライフ投資法人、日本リテールファンド投資法人、東急リアル・エステート投資法人、森トラスト総合リート投資法人、ジョイント・リート投資法人、日本レジデンシャル投資法人、ケネディクス不動産投資法人、ラサール ジャパン投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、フロンティア不動産投資法人、森ヒルズリート投資法人。

日本アコモデーションファンド投資法人、ニューシティ・レジデンス投資法人、リプラス・レジデンシャル投資法人、トップリート投資法人、日本ロジスティクスファンド投資法人、日本ホテルファンド投資法人、日本コマーシャル投資法人、野村不動産オフィスファンド投資法人、阪急リート投資法人、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人。

クリード・オフィス投資法人、ジャパン・シングルレジデンス投資法人、ユナイテッド・アーバン投資法人、プレミア投資法人、クレッシェンド投資法人、ジャパンエクセレント投資法人、スターツプロシード投資法人、野村不動産レジデンシャル投資法人、産業ファンド投資法人、グローバル・ワン不動産投資法人、ＤＡオフィス投資法人、ＦＣレジデンシャル投資法人などがあります。

J-REITOは１９６０年に、アメリカ合衆国で導入されたものです。
現在では世界各国で導入されていますが、日本でJ-REITOが始まったのは２００１年です。
J-REITOは投資信託を主としていて、二重課税を回避する商品となっているものです。
REITOには契約型と会社型がありますが、多くは会社型で上場されていて、○○投資法人と言う名称を使っています。

REITOは株式会社の株式に相当する投資口を、時価で市場で購入したり社債の発行を行うことが出来ます。
株式 ＝ 投資口 と考えれば理解しやすいですよね。
また、銀行などの金融機関から融資を受けることもあります。

J-REITOは証券市場を通じ、金融機関から借り入れた資金と、証券市場を通じて投資家から集めた資金を、店舗やオフィスビルなどの不動産に投資して、マンションやビルなどの賃貸料や、不動産などの売買で得た利益などを投資家に分配しています。

J-REITOの投資物件は２００１年の当初はオフィスビルだけでスタートしましたが、現在ではオフィスビルだけではなく、病院や医療施設、小売店舗など、どんどんと多様化しています。
J-REITOはビルマネジメント事業または、プロパティマネジメント事業が、対象不動産の運営・改修・収益の確保など統括的なことを具体的に行っています。

ニーズがあるから多様化することになるのですが、当初のオフィスビルは全体の半分ほどのシェアに下がってきています。
後の半分が多様化として別の事業に転身して拡大を続けているという訳なのです。
この傾向は今後も更に進んでいくことになるでしょう。
それだけビジネスチャンスがあると言うことなのです。

J-REITOは不動産投資信託のことで、不動産を所有したり運営するために創られた法人のことです。
J-REITOは比較的安定しやすい金融商品として、注目を集めているもので大きな拡大をみせています。
J-REITOに投資するということは、間接的に不動産に投資するということになるのです。
不動産投資を考えている人はまずJ-REITOのことを学ぶほど名前が知られてきています。

J-REITOは市場に上場しているので、投資口の価格は株式と同じように需給の関係によって常に変動します。
J-REITOの投資家は証券会社を通じて、日々の市場価格で自由に売買することが出来ます。
J-REITOは不動産を証券化した新しい金融商品なのです。
不動産情報だけではなく、株の情報も得ながら投資を行うほうがいい商品です。

J-REITOが日本に投資する不動産は、金額にすると５兆円を超えています。
棟数は１,２００にも及びます。
J-REITOが投資を行う対象不動産はオフィスビルだけではなく、シニア住宅や物流施設、住宅、商業施設などの収益不動産です。

投資法人は４２銘柄ありますが、４１銘柄が東証市場（４１銘柄のうちの１銘柄が副証へ重複しています）、１銘柄がＪＡＳＤＡＱに上場しています。

不動産投資というのはオフィスビルで考えてみると、家賃収入が収益源となります。
必要経費を差し引いた収益を配当するわけですが、家賃収入というのは固定される場合が殆どですよね。
ガソリンが高騰したから値上げしますという性格のものではないです。
つまり配当金自体には乱高下がないと言うことで安定しているわけです。
有るとすればテナントが何割占拠しているかという占拠率による変動ということになります。

J-REITOはいいことばかりではありません。
得だけなら誰でもJ-REITOを始めているはずです。
もちろんJ-REITOにもマイナスリスクはあります。
どんなものにもリスクはつきものだということを把握した上で投資を行いましょう。
J-REITOの考えられるリスクの一部を紹介します。

J-REITOは不動産投資なので、不動産の需要供給バランスが大切です。
J-REITOはマンションなどの賃料なども利益となりますが、さまざまな理由から賃料の値下げを余儀なくされる場合もあります。
賃料収入が減るのですから株価も下がってしまいます。

運用はプロのマネジメント事業が行っていますが、マネジメントは長期に渡って表面化するものです。
本場であるアメリカではマネージャーがＲＥＩＴＯを選ぶのが常識で、マネージャーの力量を見極める必要があります。
マネージャーによって利益が変わることもあるのです。

また、金利が上昇することで借入負担が大きくなるので利益は減ってしまいます。
国債や預金の金利が上がることによりJ-REITOの株価は下がってしまうのです。
こういったリスクも考えながらJ-REITOを行う必要があるのです。

沢山ある○○投資法人ですが、各法人の内容を比較して検証をすると言うことも投資する上では大切なものとなってきます。
株式でも同じなのですが、買う銘柄についての情報を集めるというのは大切なのです。
決して他人の言動を鵜呑みにしてはいけません。
どんな情報を聞いても裏付けを確認する必要があるのが投資というものなのです。

J-REITOは不動産投資信託の金融商品ですから、リスクもあるということを考えながら行うことが大切ですが、株価や不動産関連のニュースには特に注目し情報を集めるようにしましょう。
運用はプロのマネージャーが行いますが、自分でもたくさんの情報を集めることが大切なのです。

J-REITOは不動産に関する制度が変わることにより、リスクが発生する場合もあります。
プラスになることもあればマイナスになることもあるので、不動産に関する知識だけではなく常に変わる情報を知ることも必要なのです。

J-REITOは火災や大地震など、災害によってもリスクが生じる場合があります。
地震の起きやすい場所や火山が近いなど、災害が発生する確率を考えた上で投資する必要があります。
賃料や売却によって得た金額が利益となるわけですから、災害などによって不動産が壊れてしまっては利益にならないということになるのです。

災いは忘れた頃にやってくるといわれるほど、災害などの発生の予想はつけにくいものかもしれませんが、自分の責任において投資を行い購入や売却のタイミングを考えることが大切なのです。
人気がある地域だから大丈夫だろうと安易に考えるのではなく、将来的なことを考えながら投資を行うのが大切なのです。

昔から良くいわれている言葉に危険分散という話があるのですが、これは投資をするのに１局集中を戒めた話なのです。
例えば、金融商品なら１/３、土地投資なら１/３、後は預貯金にするというものです。
不動産を現金に換えるには時間がかかり急ぐのに間に合いません。
金融商品は株などですが、大きく儲けることもあり大きく損をすることもあります。
預貯金は金利頼みなので利殖には向いていないし、ペイオフというものもあります。

不動産投資を行う場合には、高額の資金が必要でネックになっていましたが、J-REITOは３０万円から投資することが出来ます。
小額から始められる点もJ-REITOが注目を集めるようになった理由のひとつにあるのでしょう。
J-REITOは不動産投資を小口化したものと考えるとわかりやすいかもしれませんね。

J-REITOの運用対象にはさまざまなものがあります。
病院・マンション・オフィスビル・商業施設など多様化されてきています。
J-REITOは東証上場１４銘柄においては平均で２５棟のビルを保有していることになります。
個人での不動産投資でこんなに分散投資できるのは、J-REITOならではのことです。

上場している不動産会社は、不動産の売買や開発、建物管理業務やホテルの運営、スキー場の管理・運営など、さまざまな事業を行っています。
それに対しJ-REITOは、不動産投資だけを行うという特殊な法人なのです。
不動産の売買や賃料収入などが利益となる金融商品です。

上場している不動産会社は、ビジネスで得た利益に対しては法人税などの税金が課せられます。
J-REITOは、得た利益のほぼ全てを投資家に配当することにより、法人税の課税を免れています。

この法人税の免税というのは、企業にとってはものすごく大きなメリットとなります。
国鉄の民営化や郵政民営化などでもニュースになったところですが、事業者にとってはかなりな負担と言えるのです。
その法人税が免税となっているので、投資家にはかなりの満足と言えるでしょう。

J-REITOは不動産投資ですから、収益はほとんどが住宅やオフィスビルなどからの家賃収入となります。
家賃収入から必要経費を引いた分が利益となり分配されます。
J-REITOは比較的安定して行うことが出来る金融商品なのです。

通常の企業の場合には、ビジネスの幅が広く毎年の利益のブレも出てきますが、J-REITOは、賃料収入が基本なので新規の不動産取得がない限り、毎年の利益予想を比較的容易に行うことが出来ます。
それだけ安定した投資が行えるということです。

利益変動が株価を左右して、投資家の収益を左右するとすると、株式投資と比べてJ-REITOのブレ幅は小さくてすみます。
株式投資がハイリスク・ハイリターンとした場合、J-REITOはミドルリスク・ミドルリターンということになります。

J-REITOは、不動産投資の収益性が高く利益のほぼ全てを配当しています。
法人税などが課税されないこともあり、分配金利回りは概ね３％?５％程度と、比較的高い水準にあります。
この比較的高い分配金利回りが、J-REITO最大の魅力かもしれません。
J-REITOは半年毎に決算を行い分配金が支払われています。

さて、J-REITO（ジェイリート）についての基礎的なお話しをして参りましたが、如何でしたでしょうか？
投資にリスクは付き物だということも理解して頂けましたでしょうか。
もし投資をしてみようとお考えでしたら、各銘柄の特徴なども比較検討をするようにして下さいね。
また、株式なども今は少額の資金で購入することが出来るようになっていますので、比較されてみるとおもしろいですよ。